房产交易常以按揭方式完成，银行抵押权成为交易安全的重要保障。然而，当买卖合同因欺诈、重大误解或其他法定事由被撤销，房屋回转登记至出卖人名下，已设定的抵押权是否随之消灭，抑或继续附着于房产？这一问，既牵动出卖人、买受人、银行三方利益，也考验民法体系内部逻辑的协调。

案例回顾

2022年4月，甲与乙签订《商品房买卖合同》，乙支付首付后，丙银行发放贷款120万元并办理抵押权登记。同年10月，生效判决认定甲隐瞒房屋已查封的事实，撤销买卖合同，房屋回转登记至甲名下。乙停止还贷，丙银行主张对房屋优先受偿。法院认为：1.抵押权设立时，乙具有登记名义，丙银行善意取得；2.合同撤销不具有溯及力对抗善意取得；3.甲作为最终权利人，应承受房屋负担。遂判令丙银行对涉案房屋仍享有抵押权，甲在清偿贷款后有权向乙追偿。

法律分析

《民法典》第311条确立善意取得制度，登记公信力保护善意第三人。抵押权作为物权，一经合法登记即发生对世效力，其存续不因基础买卖合同嗣后被撤销而当然消灭。通说认为，撤销仅产生债权法上的回转义务，不直接变动物权；除非抵押权人明知或可推知合同瑕疵，否则应受《民法典》第407条“抵押权随物而存在”之保护。本案中，丙银行已尽贷前审查义务，信赖登记正确，其抵押权应继续附着于房屋。出卖人甲虽恢复所有权，但须承受物上负担，清偿贷款后方可涂销登记，再依不当得利或损害赔偿向乙追偿，实现权利义务平衡。

九条象(www.9xang.com/lawyer/)提醒：房屋买卖合同被撤销，物权回转，但已善意登记的抵押权并不当然消灭。法律优先保护交易安全与金融稳定，出卖人最终承受物上负担，并通过内部追偿机制消化损失。对交易各方而言，事前尽调、如实披露与适时投保，才是降低风险的治本之策；对司法而言，准确区分物权变动与债权回转、善意取得与恶意串通，方能实现公平与效率的统一。